Gastos de escrituración en Baja California 2026: ISAI y notario

 Respuesta corta: escriturar una casa en Tijuana en 2026 cuesta, en general, entre 4% y 9% del valor, según los estimados que publican Banorte y BBVA. El concepto más grande es el ISAI, que en Tijuana ya no es un 2% fijo: se calcula con una tarifa progresiva y, por ejemplo, para una casa de $1,710,000 da unos $34,304.

Los gastos de escrituración son el dinero que se va el día de la firma y que casi nadie incluye en su presupuesto. Si los conoces antes, no te toman por sorpresa ni te obligan a pedir prestado a última hora. Aquí tienes cada concepto con su monto oficial de 2026, quién lo paga y dos ejemplos calculados: una casa de $1,710,000 y un departamento de $4,600,000.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Tijuana en 2026?

Calcula entre 4% y 9% del valor de la vivienda para la escrituración completa. Banorte estima de 4% a 9% para adquisición de vivienda y BBVA de 5% a 9%, y los dos aclaran que el monto exacto lo determinan el notario y el Registro Público según el valor y el estado.

El rango es amplio porque depende de tres cosas: el valor de la vivienda (el ISAI sube por tramos), si compras con crédito (se suman la inscripción de la hipoteca y la comisión del banco) y lo que cobre el notario que elijas.

¿Qué incluyen los gastos de escrituración?

Incluyen un impuesto municipal (ISAI), derechos del Registro Público de la Propiedad, certificados, el avalúo y los honorarios del notario. Si compras con crédito, se agregan los gastos del banco.

Tabla: Impuestos, derechos y certificados en Tijuana (2026)

• Concepto | Monto 2026 | Quién lo paga
• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) | Tarifa progresiva de 1.5% a 4.677% | Comprador
• Inscripción de la compraventa en el Registro | $12,398.60 por acto | Comprador
• Inscripción si es vivienda de interés social o popular | $1,877.60 por acto | Comprador
• Análisis del documento en el Registro | $395.02 por documento | Comprador
• Aviso preventivo del notario | $295.30 | Comprador
• Certificado de inscripción con o sin gravamen | $503.41 | Comprador
• Certificado municipal de libertad de gravámenes fiscales | 4.88 UMA (unos $572) | Comprador
• Certificación de avalúo para efectos fiscales | 6.50 UMA (unos $763) | Comprador
• Honorarios del notario más IVA | Por cotización | Comprador

Los montos del Registro salen de la Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026. Los del ISAI y los certificados municipales, de la Ley de Ingresos del Municipio de Tijuana 2026. La UMA vale $117.31 diarios desde febrero de 2026.

¿Cuánto es el ISAI en Tijuana en 2026?

Depende del valor: la Ley de Ingresos de Tijuana 2026 cobra una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente, en 10 tramos medidos en UMA. El primer tramo paga 1.5% y el último 4.677% sobre lo que excede su límite.

Esto es nuevo. La Ley de Hacienda Municipal de Baja California marca una tasa de 2% con una deducción, pero la ley de Tijuana 2026 dice que en este municipio no aplican esa tasa ni esa deducción. En la práctica, una casa económica paga cerca de 2% y una vivienda más cara paga más.

Cómo se calcula, en cuatro pasos:

1. Se toma la base: el valor más alto entre el precio actualizado, el valor catastral y el avalúo de un perito autorizado por el municipio.
2. Se divide entre la UMA ($117.31) para saber cuántas UMA vale la vivienda.
3. Se ubica el tramo, se resta su límite inferior, se multiplica el excedente por la tasa del tramo y se suma la cuota fija.
4. El resultado se multiplica otra vez por la UMA. Eso es el impuesto en pesos.

Tabla: ISAI estimado en Tijuana con la tarifa 2026

• Valor de la vivienda | Tramo | ISAI estimado | Equivale a
• $1,710,000 | 3 (tasa marginal 2.206%) | $34,304 | 2.0% del valor
• $4,600,000 | 6 (tasa marginal 3.265%) | $128,830 | 2.8% del valor
• $5,600,000 | 7 (tasa marginal 3.318%) | $169,980 | 3.0% del valor

Son cálculos de PVD Baja con la tarifa publicada y suponiendo que la base es igual al precio. Si el avalúo o el valor catastral salen más altos, el impuesto sube. El ISAI se paga en la Recaudación de Rentas Municipal dentro de los 30 días siguientes a la operación, y normalmente lo entera el notario por ti.

¿Cuánto cobra un notario por escriturar en Baja California?

No hay una tabla pública y clara que puedas consultar en línea, así que lo correcto es pedir cotización por escrito a dos o tres notarías. En 2022, la Consejería Jurídica del Estado dijo a ZETA que una reforma de 2015 fija 0.8% del valor para escrituras de compraventa, mientras que el Colegio de Notarios sostuvo que siguen vigentes tablas de 1990.

Ante esa falta de claridad, compara cotizaciones con el mismo desglose: honorarios, IVA, derechos e impuestos por separado. Una cotización que solo da un total no te deja ver dónde está la diferencia. Si tu crédito es del Fovissste, recuerda que el fondo cubre el 50% de los gastos notariales del contrato de crédito y de la inscripción en el Registro en los esquemas que lo indican.

¿Qué gastos agrega un crédito hipotecario?

Si compras con banco, súmale la comisión por apertura, los gastos de aprobación, el avalúo bancario y la inscripción de la hipoteca en el Registro.

Tabla: Gastos del crédito bancario (ejemplos publicados en 2026)

• Concepto | Monto | Fuente
• Comisión por contratación (apertura) | 1% del monto del crédito | BBVA y Banorte
• Gastos de aprobación | $672.41 más IVA por persona | BBVA
• Gastos de aprobación | $750 con IVA | Banorte
• Avalúo bancario | Según tabulador del banco | BBVA y Banorte
• Inscripción de la hipoteca en el Registro | $11,877.34 | Ley de Ingresos BC 2026

Un detalle que pocos saben: según Banorte, si el crédito no se formaliza solo pierdes el costo del avalúo y la comisión de investigación. Por eso conviene pedir el avalúo cuando ya estás seguro de la casa.

Ejemplo: gastos de escrituración de una casa de $1,710,000 y un departamento de $4,600,000

Estos números son estimaciones de PVD Baja con las tarifas oficiales de 2026. Suponen que la base del ISAI es igual al precio y un crédito bancario por el 90% del valor. No incluyen los honorarios del notario ni el avalúo, que dependen de cotización.

Tabla: Estimación de gastos verificables (2026)

• Concepto | Casa $1,710,000 | Depto $4,600,000
• ISAI Tijuana | $34,304 | $128,830
• Registro: compraventa, análisis, aviso, certificado | $13,592 | $13,592
• Certificados municipales | $1,335 | $1,335
• Subtotal sin crédito | $49,231 (2.9%) | $143,757 (3.1%)
• Comisión por apertura del 1% | $15,390 | $41,400
• Inscripción de hipoteca y análisis | $12,272 | $12,272
• Total con crédito, sin notario ni avalúo | $76,893 (4.5%) | $197,430 (4.3%)

Con los honorarios del notario y el avalúo encima, el total queda dentro del rango de 4% a 9% que estiman los bancos. Traducido a algo tangible: para la casa de $1,710,000, ten apartados de $77,000 a $154,000 además del enganche. Para el departamento de $4,600,000, de $197,000 a $414,000.

¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?

Por regla general los paga el comprador. La Ley de Hacienda Municipal de Baja California dice que el ISAI lo causan las personas que adquieren un inmueble, y los derechos de inscripción, el notario y el avalúo también corren por cuenta de quien compra.

Al vendedor le toca entregar la vivienda al corriente: predial del año pagado y sin adeudos, porque el municipio pide el comprobante de predial y el certificado de libertad de gravámenes fiscales para cobrar el ISAI. También cubre sus propios impuestos por la venta, si los hay. Todo esto se puede negociar, pero debe quedar por escrito en el contrato.

Antes de firmar, revisa

1. Que la cotización del notario separe honorarios, IVA, ISAI y derechos del Registro.
2. Qué valor se usará como base del ISAI: precio, catastral o avalúo. El más alto manda.
3. Si la vivienda califica como interés social o popular: la inscripción baja de $12,398.60 a $1,877.60.
4. Que el predial del año esté pagado y que el certificado de libertad de gravamen salga limpio.
5. Cuánto cobra tu banco de apertura y de avalúo, y si financia la comisión o la pides de contado.
6. Si el desarrollador tiene algún apoyo o bono de escrituración vigente. Pregúntalo directamente: no todos lo ofrecen y cambia con el tiempo.

En vivienda nueva, pide al desarrollador desde el inicio la lista de documentos de la vivienda y el nombre de la notaría con la que trabaja: así comparas cotizaciones con tiempo. PVD Baja lleva más de 20 años construyendo en Baja California. Si buscas departamento cerca de Zona Río, Cimalta II tiene sus últimas unidades: un asesor te da el precio y te ayuda a estimar tus gastos de escrituración con números reales. Para el resto del proceso, revisa cómo comprar casa o departamento en Tijuana, paso a paso, el crédito Fovissste 2026 y qué es Cofinavit.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de escrituras de una casa de 2 millones en Tijuana?

Con los bancos estimando de 4% a 9%, calcula entre $80,000 y $180,000. Solo el ISAI con la tarifa 2026 de Tijuana rondaría $40,700 si la base es igual al precio.

¿Qué es el ISAI y cuándo se paga?

Es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles que cobra el municipio al comprar una vivienda. Se paga dentro de los 30 días siguientes a la operación y normalmente lo entera el notario.

¿Se pueden incluir los gastos de escrituración en el crédito?

En general no: el crédito cubre el precio de la vivienda y los gastos se pagan aparte. Algunos bancos permiten financiar la comisión por apertura, como Banorte en su esquema tradicional.

¿El Infonavit o el Fovissste pagan las escrituras?

El Fovissste cubre el 50% de los gastos notariales del contrato de crédito y de la inscripción en el Registro en esquemas como Mi FOVISSSTE. El resto, incluido el ISAI, lo pagas tú.

¿Cuánto tarda la escrituración en Tijuana?

Depende del notario y del Registro. Como referencia, la certificación municipal de avalúo tarda siete días hábiles en servicio ordinario y tres en urgente.

Actualizado el 6 de noviembre de 2026. Los montos en UMA cambian cada febrero. Confirma tu caso con tu notario antes de firmar.

Fuentes: Ley de Ingresos del Municipio de Tijuana 2026, Periódico Oficial(consultada el 19 oct 2026) · Congreso de BC, Ley de Ingresos de Tijuana 2026(consultada el 19 oct 2026) · Ley de Ingresos del Estado de Baja California 2026(consultada el 19 oct 2026) · Ley de Hacienda Municipal del Estado de BC(consultada el 19 oct 2026) · Banorte, folleto Hipoteca Fuerte(consultada el 19 oct 2026) · BBVA, Hipoteca Fija(consultada el 19 oct 2026) · ZETA Tijuana, cuotas notariales (2022)(consultada el 19 oct 2026) · IDC Online, UMA 2026(consultada el 19 oct 2026)